3月29日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同舉辦的“2013中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京釣魚臺舉行，全國多家房企代表及媒體精英參會。

沿海綠色家園戰略管理部總經理陳昕：

首先感謝我們中指院給這個平臺大家交流一下，今天談的話題是中國城鎮化下房地產企業的一個選擇，那么關于這個話題的話，我想談三個觀點，第一觀點是什么呢？第一觀點的話，我認為中國房地產下一個十年的推動者或者主要的這樣一種推動力量來自于城鎮化，前十年中國房地產的黃金期，我認為可以歸為我們的人口紅利，但是我們可以看到，中國人口紅利應該說逐步逐步的走向這種老齡化。未來十年決定中國房地產發展的力量就是城鎮化，所以的話，在這樣的十年當中，如果房地產企業對城鎮化的把握跟洞察力度有多深，我想這個在未來十年就能走多遠，這個剛好也是一個實踐性的巧合，今天是百強的十周年，二十個周年開始的第一個年頭，我覺得他們對整個市場的把握應該是很到位的。所以這一塊的話，按照原來的模式去思考你的客戶，思考你的市場，不一定能適合，所以我覺得今天談這個是很適合的，可能十年以后，我們來看榜單上的企業有很多應該來說他們把握了城鎮化，有些企業可能不在這個榜單，我覺得他們對城鎮化的洞察力會欠缺一些。

第二個觀點是什么呢？我們如何認識城鎮化？只有認識城鎮化才會發展。我覺得城鎮化的話，應該有四個概念，或者是有一個大的概念和三個配套的概念，什么意思呢？這四個概念是什么呢？第一個中國的城鎮化當然是農村人口向城市轉移，在今天上午指數院公布的應該是53個，中國的城市人口數量超過農村人口，中國歷史上是第一次，所以我覺得這是第一個概念，這個概念大家很清晰，但是我覺得還有三個配套的概念，我們認識是不清晰的。第二個概念就是產業的轉移，人口轉移了，你的產業不轉移，這個是沒法玩下去的，當你人口在城市那邊，他沒有就業的機會，他沒法在城市居住，我想這是第二個。第三個是什么呢？第三個就是城市的硬件配套設施的轉變，你的交通、你的教育，你的住房體系，一系列硬件的設施，你的公園，你的景觀，你的購物中心，這一塊的建設。第三個轉移是什么？是社會配套的軟型的轉移，包括養老保險、醫療保險，孩子的上學問題，包括你這種文化生活方式的問題。我覺得這四個東西加起來，才是城鎮化。坦率而言我們主要談第一個話題，這三個東西是支撐城鎮化的一個基礎。在過去十年當中，我剛才談到的這三個配套的轉移的話，我們做得不到位，導致我們現在國家雖然說農村人口進了城市，但是這里面有多少人可以變成真正的市民？這里有產業的問題，有產業布局的問題，有你城市硬件設施的問題，還有社會配套問題。

所以我覺得目前為止，中國的城鎮化僅僅只是走出了第一步，就是我們的數量上，應該說完成了一個歷史形成，我們缺的是結構上問題。第三對于這些規律，沿海怎么思考的呢？我覺得我們有三個策略，第一個策略城市運營，為什么做城市運營？因為你要對整個城市的產業布局，根據人口結構做一個產業布局，你要讓進城的人找到就業的機會和不斷事業上升的機會，才有可能融入這個城市。這個就需要我們開發商跟政府去參與，我們沿海在兩年前就成立了運營公司，對教育地產、包括其他的文化地產，希望整個產業跟人口遷移的質量有一個匹配。這是我們做的第一件事情。

第二件事情是什么呢？第二件事情的話，就是開放價值鏈，我們現在把整個價值活動分成五塊，第一個就是講城市運營，第二塊就是融資，我們專門成立自己的基金公司，第三房地產運營這一塊，第四我們講施工管理這一塊，我們這個是開放的，就是城鎮運營我們做投資。我們的基金公司去募集資本，可以投沿海的項目，也可以不投沿海項目，我們的運營公司可以做自己持有的項目，也可以做別人持有的項目，為什么開放？是因為城鎮化不能靠一家公司完成的，你需要社會的力量，剛才講的這么多問題，我們覺得可以靠社會的某一資源區完成，那是完全不了的，一定要有資源整合，所以我們現在希望從一家房地產價值鏈閉合的公司走到一家價值鏈開放的公司，這是我們三年前就這么做的，這幾年確實受到一些成效。第三就是加快我們的體系建設，歸根到底房地產在未來十年運行效率是一個基礎，我們很多東西就是投資者對你的東西，其實不是很看你的市場，看你的運營效率，運營速度決定資本的效率，所以我們現在在運營體系加上我們的模式，所以結合城市化的規律的話，沿海其實應該早在兩三年做這些事情，我們主要是考慮這么三大策略。而且目前來看的話，應該來說還是受到一些效果，如果有機會的話，可以一起交流一下，這個話題確實非常重要，如果一家公司，你把握不住城鎮化，那你榜單上的可能性就非常小。這個話題特的非常適合，剛好是十年，今天是我們百強的十年，談的這個話題，如果我們十年以后再來看這個話題的話，我們有很多觀點是可以得到印證的。謝謝大家。

（文章來源：搜房網 http://fdc.soufun.com/news/2013-03-29/9809722_5.html）