8月5日－6日，政府官員、著名學(xué)者、金融界專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)服務(wù)商以及傳媒機(jī)構(gòu)代表等500余人集聚海南博鰲，參加由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”。

作為此次論壇的網(wǎng)絡(luò)主辦單位，8月5日－6日，對(duì)此次論壇博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇進(jìn)行全程直播報(bào)道，敬請(qǐng)廣大網(wǎng)友屆時(shí)及時(shí)刷新焦點(diǎn)網(wǎng)的最新報(bào)道。以下為“地產(chǎn)對(duì)話－－宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與營(yíng)銷(xiāo)之道以及商業(yè)地產(chǎn)最佳贏利模式探討”實(shí)錄：

地產(chǎn)對(duì)話－－宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與營(yíng)銷(xiāo)之道以及商業(yè)地產(chǎn)最佳贏利模式探討

主持人：袁一泓 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)副主編

對(duì)話嘉賓：

成 實(shí) 沿海集團(tuán)執(zhí)行總裁

王永平 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟

張彥峰 西安高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理

王永平 中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)

閻少華 北京泰盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理

黎振偉 合富輝煌集團(tuán)董事副總

主持人：昨天星河灣的梁上燕老總說(shuō)了暴風(fēng)雨下是否可以安眠有很深刻的體會(huì)，在這樣的市場(chǎng)氛圍下，很多的發(fā)展商還是以平和的心態(tài)面對(duì)，大家將更多的精力放在產(chǎn)品上，產(chǎn)品如何創(chuàng)新，北京有很多的開(kāi)發(fā)商也在嘗試新東方主義的產(chǎn)品，今天的嘉賓有閻少華對(duì)建筑有深入的研究，首先請(qǐng)您開(kāi)頭。

閻少華：大家下午好，感謝主持人，給我這么第一個(gè)發(fā)言的機(jī)會(huì)，我想還是順著主題表達(dá)我的意思。在宏觀調(diào)控下，我想先說(shuō)宏觀調(diào)控，實(shí)際上這么多年來(lái)，我一直對(duì)宏觀調(diào)控有一種想法。我們都經(jīng)歷了海南的大起大落。我認(rèn)為政府應(yīng)該長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控房地產(chǎn)，這是為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)消耗的資源是比較大的。另外，房地產(chǎn)還有一個(gè)原因，就是與其他行業(yè)不同的就是不動(dòng)產(chǎn)，如果國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)，我認(rèn)為這是錯(cuò)誤的。會(huì)帶來(lái)很多的后患。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在發(fā)展速度過(guò)快的時(shí)候，會(huì)帶來(lái)資源的浪費(fèi)。這是大家都能看到的。同時(shí)也能夠給城市帶來(lái)后期發(fā)展災(zāi)難性的后果。我們生產(chǎn)牛奶可以倒掉，豆?jié){也可以倒掉，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，在城市中會(huì)給人們后期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)劃、城市文化都帶來(lái)巨大的破壞，這一點(diǎn)是我提出為什么要長(zhǎng)期調(diào)控的原因。例如海口，大家知道海南以前的情況。三亞和海口是海南的兩個(gè)大城市，三亞的房?jī)r(jià)比海口還要低，當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控以后，大起大落，當(dāng)時(shí)鼓勵(lì)后來(lái)又撤資，500億元資金離開(kāi)了海南，給海口留下了1600萬(wàn)平方米的房屋，已經(jīng)消化了10年，海口還有300萬(wàn)平方米沒(méi)有消化，這實(shí)際上就是建筑垃圾，這不能像牛奶一樣倒掉的，造成海口一蹶不振。海口的房?jī)r(jià)價(jià)格是二、三千，現(xiàn)在三亞的房屋價(jià)格是超過(guò)了海口的，原因就是因?yàn)楹？谟写罅康慕ㄖ萍s了城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)。今天談的應(yīng)該是永久性的問(wèn)題。如何調(diào)整，我認(rèn)為現(xiàn)在的政策不是很理想，我認(rèn)為調(diào)控重點(diǎn)在于量的調(diào)整。而不是在價(jià)格，價(jià)格應(yīng)該讓市場(chǎng)用無(wú)形的手調(diào)整。量明年供應(yīng)多少，包括供給，國(guó)家通過(guò)上游產(chǎn)品的控制。

房地產(chǎn)的建筑創(chuàng)新，與其他的工業(yè)產(chǎn)品和IT產(chǎn)品的其別。其他的產(chǎn)品需要的是真正意義上的常規(guī)理解的創(chuàng)新。實(shí)際上建筑不需要這種創(chuàng)新，建筑業(yè)不可能做到創(chuàng)新，所以大家理解建筑創(chuàng)新不是我們理解的，作出、想出一些別人沒(méi)有想過(guò)的東西，別人沒(méi)有的技術(shù)，因?yàn)檫@些都跟房屋的本質(zhì)是沒(méi)有關(guān)系的，房屋的本質(zhì)是讓居住得舒服和得體。建筑創(chuàng)新更重要的是去研究過(guò)去的東西。為什么這么談，大家覺(jué)得很驚奇，實(shí)際上我們談?wù)暮暧^調(diào)控在總量的控制下，實(shí)際上我們的建筑需要作的是，因?yàn)槲覀兊馁Y源是有限的，我們的建筑創(chuàng)新應(yīng)該符合可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該符合低產(chǎn)業(yè)化，低消耗這種生態(tài)的原則。這是對(duì)建筑創(chuàng)新最重要的，這種原則為什么會(huì)導(dǎo)致應(yīng)該守舊，我們知道，過(guò)去的東西，是成百上千年形成的，每個(gè)地區(qū)的特點(diǎn)是不一樣的。為什么，這是因?yàn)楦鱾€(gè)地區(qū)的氣侯造成的，氣侯長(zhǎng)期的影響形成了不同的文化，過(guò)去的科技比較薄弱，交通也比較薄弱，人過(guò)多的是考慮低成本的居住，如何順應(yīng)自然，而不是破壞自然。當(dāng)今的中國(guó)的房地產(chǎn)和建筑的思路，因?yàn)樯虡I(yè)的趨勢(shì)，由于整個(gè)行業(yè)比較躁動(dòng)，都過(guò)分強(qiáng)調(diào)所謂的創(chuàng)新，破壞了很多固有的東西和城市的價(jià)值。專(zhuān)家也談了是破壞性的建筑和開(kāi)發(fā)。我們的創(chuàng)新，不應(yīng)該這么做，因?yàn)檫@樣是不可持續(xù)發(fā)展的，研究過(guò)去為什么有價(jià)值，因?yàn)槲覀冇屑夹g(shù)保證我們自己，我們還要做的是低成本的運(yùn)行和發(fā)展，古人因?yàn)樽陨砹α咳酰议L(zhǎng)時(shí)間積累的，不適用的就被淘汰了，所以大家旅游時(shí)去看鄉(xiāng)土民居，里面有學(xué)不盡的東西，所以我認(rèn)為現(xiàn)代人很難逾越古代人，將現(xiàn)代的材料和現(xiàn)代的生活和要求融入、結(jié)合起來(lái)，這才是真正意義上的現(xiàn)代創(chuàng)新，這也是可持續(xù)發(fā)展的，也會(huì)帶來(lái)建筑文化上的美感。第三點(diǎn)我想講一點(diǎn)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)家都走了，我想講一下經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)。

孫總說(shuō)不聽(tīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的不對(duì)。為什么不對(duì)，我認(rèn)為還是拿昨天的幾個(gè)例子說(shuō)明。經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析房地產(chǎn)的時(shí)候，忽視了房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)的特殊性比其他行業(yè)的特殊性更加特殊，這是一，房地產(chǎn)的特殊性遠(yuǎn)遠(yuǎn)比在產(chǎn)業(yè)中的共性要重要，房地產(chǎn)不能形成工業(yè)化的生產(chǎn)，不能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率降低成本。房地產(chǎn)不能標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，不能復(fù)制。世界上沒(méi)有兩個(gè)房屋是完全一致的，必須因地制宜，這樣才符合我們的生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展。

例如，陶冬講的，大家都覺(jué)得很沉悶，房地產(chǎn)的冬天來(lái)了，我認(rèn)為他的分析是錯(cuò)誤的，不說(shuō)他的結(jié)果，我說(shuō)分析原理是錯(cuò)誤的，他是用一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)分析的，他是用正確的分析手法分析房地產(chǎn)是非常錯(cuò)誤的。什么第一階段無(wú)量微跌，第二階段……這都是用經(jīng)濟(jì)的手段分析的。為什么不能分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品沒(méi)有充分的競(jìng)爭(zhēng)。什么意思，比如說(shuō)，手機(jī)的危機(jī)來(lái)了。例如我在建國(guó)門(mén)購(gòu)買(mǎi)手機(jī)，同一地點(diǎn)有西門(mén)子和諾基亞，有的選擇。但是房地產(chǎn)是不可以這樣選擇的。

建國(guó)門(mén)的房產(chǎn)銷(xiāo)售的房屋沒(méi)有下跌，我不能去選擇是購(gòu)買(mǎi)下跌的房屋，因?yàn)槲乙谶@里購(gòu)買(mǎi)，這里購(gòu)買(mǎi)不到西門(mén)子，他可能是唯一適合我的地點(diǎn)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)沒(méi)有充分的競(jìng)爭(zhēng)，也就是說(shuō)大家為什么不明白房地產(chǎn)有比較高的利潤(rùn)。這就是競(jìng)爭(zhēng)不充分。還有一個(gè)原因，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)率，忽視了年收益率，實(shí)際上年收益率不是很高。

徐教授的曲線我也不認(rèn)同，有幾個(gè)前提，第一是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，第二，廠商對(duì)產(chǎn)品的供給有能力增加，通過(guò)擴(kuò)大生產(chǎn)，通過(guò)降低成本。這兩點(diǎn)，在房地產(chǎn)中是不具備的，它的模型完全失去了意義。所以大家也就看一下熱鬧，沒(méi)有任何的意義。今天的主題是創(chuàng)新，這是我的長(zhǎng)項(xiàng)，因?yàn)槲沂菍W(xué)建筑的。先說(shuō)這么多。

主持人：上午是管理創(chuàng)新、剛才是金融創(chuàng)新，現(xiàn)在談的是產(chǎn)品創(chuàng)新，在嚴(yán)峻的調(diào)控下好的產(chǎn)品還是有好的銷(xiāo)售，產(chǎn)品創(chuàng)新是有一定的意義的。產(chǎn)品創(chuàng)新這個(gè)問(wèn)題，放在北京、上海都是具備不同的含義，北京的產(chǎn)品創(chuàng)新就是炒作。請(qǐng)成總談一下自己的看法。

成實(shí)：說(shuō)到產(chǎn)品創(chuàng)新，各位是有體驗(yàn)的，房地產(chǎn)的市場(chǎng)就像看戲一樣，任何一個(gè)城市，每年都可以看到，讓你耳目一新、眼前一亮的項(xiàng)目，什么風(fēng)都刮了什么歐洲、什么主義都有，實(shí)際上我們的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品是停留在一個(gè)非常原始的階段。因?yàn)閹浊昵拔覀儗?duì)住房的需求是幾個(gè)功能，第一是可以遮蔽風(fēng)雨，第二，外遇寒暑，第三是防御野獸。我們作房屋要滿足這三個(gè)功能。

在座的各位想一想現(xiàn)在不漏水的房屋有嗎？現(xiàn)在的住宅對(duì)保溫隔熱的性能達(dá)到了嗎？因?yàn)楸氐氖虑槭菄?guó)家最近出臺(tái)的強(qiáng)制性的政策。

現(xiàn)在沒(méi)有野獸了，但是我們的安全感沒(méi)有增加了，我們要防范自己的同類(lèi)。到現(xiàn)在為止，所有的產(chǎn)品都停留在初級(jí)的階段，我比較同意閻總的觀點(diǎn)，我們的產(chǎn)品創(chuàng)新是形式上的創(chuàng)新，還是真正回歸到對(duì)居住者本身的創(chuàng)新。現(xiàn)在大家都知道，每個(gè)城市都有豪宅，幾千萬(wàn)，上億元一棟的，價(jià)值是否值得，值得懷疑。創(chuàng)新應(yīng)該是回歸到人的本身，對(duì)于地球和人類(lèi)來(lái)講，應(yīng)該是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)方向，這才是房地產(chǎn)創(chuàng)新的方向。例如，我們?cè)煲粭潣堑臅r(shí)候，我們規(guī)劃的時(shí)候，一個(gè)社區(qū)，它和另外一個(gè)社區(qū)是沒(méi)有區(qū)別的，很普通的。如果我們做規(guī)劃的時(shí)候，我們對(duì)整個(gè)住宅，每一套房屋的日照進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬的分析，保證每一套房屋得到足夠的日照，我們對(duì)整個(gè)小區(qū)的風(fēng)環(huán)境進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬，讓每套房屋都可以得到風(fēng)效應(yīng)。第三，我們對(duì)小區(qū)的噪聲進(jìn)行計(jì)算機(jī)模擬，分析每套房屋遇到噪聲的干擾，這樣的做法，我們還可以對(duì)整套單元進(jìn)行能耗的分析，類(lèi)似的做法，當(dāng)您進(jìn)入社區(qū)你是感受不到的，所以在產(chǎn)品創(chuàng)新的時(shí)候，真正做到對(duì)居住者有利還是形式上的創(chuàng)新，這是我們要思考的問(wèn)題，從安全的角度來(lái)講，我們?cè)黾恿吮０埠头辣I網(wǎng)、紅外線，還是在增加視覺(jué)可以對(duì)視的，盡量避免視覺(jué)看不到的地方，避免圍墻有死角。這樣做新產(chǎn)品的時(shí)候，我們是在考慮安全的問(wèn)題。我們根據(jù)犯罪心理學(xué)的研究，越是人多的地方，犯罪的可能性越少，同樣很簡(jiǎn)單的。在研究組團(tuán)的規(guī)模的時(shí)候，一個(gè)組團(tuán)是300戶還是200戶還是400戶更加適合，意義在哪里，第一這樣規(guī)模的組團(tuán)對(duì)人與人的交往和熟悉的時(shí)間有多久，我們除了居住需求外有交往的需求，還有安全的需求，當(dāng)我在入住一個(gè)小區(qū)之后，在三個(gè)月內(nèi)，組團(tuán)內(nèi)的人可以達(dá)到見(jiàn)面就熟悉的話，犯罪率會(huì)降低的。類(lèi)似這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新，在形式上是看不出來(lái)的，這才是真正對(duì)居住者的關(guān)心，所以從這個(gè)角度講的話個(gè)，我們從國(guó)內(nèi)講的話，這方面的發(fā)展是不夠的。我們可以引進(jìn)國(guó)外的東西，我們引進(jìn)美國(guó)綠色建筑的一套體系，是綠色體系的認(rèn)證體系，重點(diǎn)關(guān)注的是環(huán)保和節(jié)能，要求整個(gè)社區(qū)達(dá)到了生態(tài)的自我平衡。例如所有的鋪地是否都可以滲透的，雨水是否可以搜集循環(huán)的。我們的綠色用到了多少，這些東西在建筑上看不到但是對(duì)我們的居住者是非常有益的，從能源從結(jié)構(gòu)來(lái)講，是否就是將墻加厚和外圍保溫做得更好，冬天我們將外圍加強(qiáng)的時(shí)候，我們可以保證室內(nèi)的熱源不走，如果室內(nèi)的空氣不交流，所產(chǎn)生的病菌是有害的，所以就要采取空氣交換的設(shè)備來(lái)做這個(gè)事情。

空氣交換的設(shè)備又有一個(gè)問(wèn)題，熱氣出去，外面的冷氣進(jìn)來(lái)又有能源的損害。當(dāng)室內(nèi)熱氣出去和冷氣進(jìn)來(lái)的時(shí)候，不要使能耗減少，所以我們引進(jìn)英國(guó)的設(shè)備，制作一個(gè)示范樓。這個(gè)樓建成以后達(dá)到兩個(gè)要求，第一步利用通常的電能，用的是可再生能源，用的是風(fēng)能和太陽(yáng)能。第二，是零排放的，排向大氣的二氧化碳是為零的。這樣的住宅如果全面推廣還有一定的困難，至少沿海集團(tuán)在產(chǎn)品創(chuàng)新方面還是要回歸到對(duì)居住者本身的需求，從環(huán)保來(lái)看，人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該回歸到這樣的課題。然后通過(guò)一些嘗試性的實(shí)踐慢慢的推廣，但是成本很高，我們引用了這個(gè)綠色體系和國(guó)家住宅的一套標(biāo)準(zhǔn)作為我們住宅的標(biāo)準(zhǔn)，我們希望所有的產(chǎn)品都沿著這條路走，隨著科技水平的提高，將產(chǎn)品的創(chuàng)新朝向真正對(duì)居住者有利的方向。

甘總：我是做比喻產(chǎn)業(yè)的，我在開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了7萬(wàn)平方米，這幾年搞了北京化纖廠，500畝地3個(gè)億元購(gòu)買(mǎi)了，兩年半的時(shí)間，將近50萬(wàn)平方米都賣(mài)完了，正好敢上銷(xiāo)售旺季。最近又做了一個(gè)項(xiàng)目，就是龍溪順景有高爾夫球場(chǎng)以及公寓、別墅。等于說(shuō)做體育產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)臺(tái)球的突然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，我在這個(gè)領(lǐng)域是小弟弟，臺(tái)球我是老大，有這個(gè)機(jī)會(huì)和各位學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)了很多的東西。我想剛剛進(jìn)入，也涉及了幾個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是高爾夫、一個(gè)是旅游、一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)。第一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)5萬(wàn)平方米的商業(yè)，就是與上海百聯(lián)集團(tuán)簽訂了協(xié)議，每年幾千萬(wàn)的租金。房地產(chǎn)這幾年的發(fā)展，也使很多非傳統(tǒng)地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，今天的主題是創(chuàng)新，實(shí)際上我們的公司，我是外行。各位是搞建筑和金融、房地產(chǎn)的，我是外行，干內(nèi)行的事要不斷的學(xué)習(xí)，所以今天有學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，這幾天得到了不少的經(jīng)驗(yàn)。提起創(chuàng)新，龍溪順景項(xiàng)目就是比較創(chuàng)新的思路，這個(gè)項(xiàng)目是一片沙荒地，原來(lái)什么都不長(zhǎng)。是一片荒地，沙子都是非常后厚的，改造這塊地得到了當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)，集高爾夫球場(chǎng)和酒店，高爾夫球場(chǎng)有六個(gè)道，球道兩邊都是球場(chǎng)，這種模式是我在美國(guó)打球得到的啟發(fā)，一共是六個(gè)球場(chǎng)其中五個(gè)是這種方式，中國(guó)為什么沒(méi)有，因?yàn)榻ㄔO(shè)用地非常昂貴，成本太大因?yàn)槲覀兊纳郴牡爻杀颈容^低，所以就搞了高爾夫球場(chǎng)，雖然國(guó)家不提倡，但是高爾夫每年有20％的增長(zhǎng)速度，不是提倡和限制不限制它的發(fā)展。市場(chǎng)有需求，人們需要健康的所以打高爾夫是有前途的。我們加入了休閑理念，不光是高爾夫也是旅游休閑的地方，因?yàn)橛形逍羌?jí)的酒店，三個(gè)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，打下了成功的基礎(chǔ)。還有一個(gè)就是健康地產(chǎn)，我們引進(jìn)了韓國(guó)的專(zhuān)利，不管你到了哪里都可以監(jiān)控你的健康，這是信息系統(tǒng)，我也不清楚。健康地產(chǎn)和旅游休閑地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)成就了龍溪順景項(xiàng)目。

黎振偉：我在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)12年代理顧問(wèn)公司，做了8年開(kāi)發(fā)商。這個(gè)行業(yè)不是人們理解的那么簡(jiǎn)單，中間是購(gòu)買(mǎi)房屋，旁邊是銷(xiāo)售，這幾天我認(rèn)真的聽(tīng)論壇，我聽(tīng)了很多的機(jī)會(huì)，也感受到了壓力，論壇是接受新聞和壓力的。這幾天是政策和金融，五年前我們經(jīng)常講營(yíng)銷(xiāo)，二年前講產(chǎn)品。今天我再思考政策的同時(shí)，我三點(diǎn)要思考的，開(kāi)發(fā)商找金融，并不是免費(fèi)的，你的項(xiàng)目不是好的誰(shuí)會(huì)給你錢(qián)，我結(jié)束了很多的外資包括新加坡政府投資局以及荷蘭第一證券公司。

一、今天已經(jīng)沒(méi)有投機(jī)了，房地產(chǎn)不像過(guò)去那么容易了。

現(xiàn)在投機(jī)減少了，房地產(chǎn)如何去開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)。

二、現(xiàn)在最緊迫的是購(gòu)房者的觀望，他們?cè)诔謳糯?gòu)，我們?nèi)绾螤I(yíng)銷(xiāo)打消市場(chǎng)的堅(jiān)冰，至今也是要付出利息的。第三，在宏觀調(diào)控下，在房地產(chǎn)冬天來(lái)臨下，不會(huì)是短期的，而是半年的，兩、三年如何把握市場(chǎng)的脈搏，如何把握市場(chǎng)真實(shí)的需求，這是開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題，我們公司很大我在全國(guó)跑，我也服務(wù)了很多的開(kāi)發(fā)商。我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)這一認(rèn)識(shí)是比較簡(jiǎn)單一說(shuō)住宅就要搞一千畝，廣州經(jīng)歷了整個(gè)的過(guò)程，商業(yè)不是這么簡(jiǎn)單的，一千畝的住宅也不是這么簡(jiǎn)單的，我們公司和萬(wàn)科和廣州很多的大盤(pán)進(jìn)行合作，所以這一點(diǎn)需要我們思考的。應(yīng)該說(shuō)對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)，反而覺(jué)得機(jī)會(huì)多了。我也感覺(jué)到壓力了，今天的中介營(yíng)銷(xiāo)與過(guò)去是不同的，我們需要提升和整合，我們要贏得這種機(jī)會(huì)，中介營(yíng)銷(xiāo)是不會(huì)過(guò)時(shí)的，但我們不能作簡(jiǎn)單的中介。如果我們的財(cái)富公司都是簡(jiǎn)單的，作用就不會(huì)大。中介公司要解決兩個(gè)問(wèn)題，第一是提升，將過(guò)去簡(jiǎn)單的營(yíng)銷(xiāo)如何作成專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)，我們要淘汰沒(méi)有信譽(yù)的，上海有1.6萬(wàn)中介公司，廣州現(xiàn)在只有二、三百家中介公司，我們還要系統(tǒng)化、國(guó)際化，也是我們也要解決的。我們?nèi)ツ暝谙愀凵鲜校彩俏ㄒ坏囊患抑薪榇砉尽Ｎ覀冇腥齻€(gè)國(guó)際基金加盟我們的公司，找基金不光要找開(kāi)發(fā)商，我們需要內(nèi)部的整合，現(xiàn)在公司擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部過(guò)程的專(zhuān)業(yè)，除了我們不作開(kāi)發(fā)之外，我們都具備，從策劃到銷(xiāo)售，一手到二手、商業(yè)、拍賣(mài)以及投資都有，還有外部的整合。我們需要與優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商整合，與萬(wàn)科、金地、中海、都合作了。我們幫助萬(wàn)科四個(gè)樓盤(pán)，提升了萬(wàn)科樓盤(pán)銷(xiāo)售的速度，所以這一切說(shuō)明中介不是這么簡(jiǎn)單。還有中介的整合，網(wǎng)絡(luò)的整合，產(chǎn)業(yè)的整合。這些都是未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新所必須的，當(dāng)然我們必須要做這些，一般的中介是沒(méi)有前途的，也包括一般的開(kāi)發(fā)商。

沒(méi)有錢(qián)是萬(wàn)萬(wàn)不能的，有錢(qián)也不是萬(wàn)萬(wàn)能的。我相信有錢(qián)的公司要找好的項(xiàng)目，我留意到剛才的銀行家，都說(shuō)了只要你的項(xiàng)目好，就不用怕，什么叫做好，好產(chǎn)品、好市場(chǎng)、好項(xiàng)目，這就難了。

主持人：你的意思是說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)很重要。這里有一個(gè)商業(yè)專(zhuān)家，剛剛參加了商業(yè)部的調(diào)查。王秘書(shū)長(zhǎng)是否發(fā)現(xiàn)好的產(chǎn)品的創(chuàng)新。

王永平：我們的房地產(chǎn)如何由冷變熱，溫暖起來(lái)，確切地講是住宅的問(wèn)題，房地產(chǎn)里面有商業(yè)地產(chǎn)，正在由冷變成最熱的時(shí)候，所以我覺(jué)得這么大的盛會(huì)沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行探討是缺憾，住宅這一塊討論冷熱的問(wèn)題，這是因?yàn)榍皫啄晡覀冊(cè)跓岬臅r(shí)候密謀仔細(xì)的討論，總是在冷的時(shí)候才想起熱的時(shí)候，我不想在明年博螯來(lái)的時(shí)候，議題差不多，只不過(guò)是商業(yè)房地產(chǎn)的物種選擇，到時(shí)就晚了。

我們不能說(shuō)是不，也不能說(shuō)是。對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控不是一個(gè)部門(mén)作出的決定，一定是宏觀決策層考慮的。商業(yè)地產(chǎn)要有好的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)該說(shuō)是鳳毛菱角，我們能夠想起來(lái)的都是李嘉誠(chéng)或者其他有實(shí)力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)很有了解的產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)是非常熱的，商業(yè)房地產(chǎn)無(wú)論竣工面積也好，還是竣工面積增長(zhǎng)速度都超過(guò)住宅和寫(xiě)字樓的速度，總的投資量是非常大的，04年達(dá)到了1700億元的投資量，但是能夠找到好的產(chǎn)品很難，大量的產(chǎn)品，我們可以看到，現(xiàn)在沒(méi)有成功，而且在未來(lái)也很難成功。今天上半場(chǎng)，很多的金融專(zhuān)家談了REITS的概念，他們也希望將物業(yè)賣(mài)給REITS，我想90％的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想過(guò)持有REITS，國(guó)外的商業(yè)物業(yè)95％是持有物業(yè)，我們正好是相反。剩下的5％中的2.5％自己有實(shí)力持有，還有2.5％是賣(mài)不掉，被動(dòng)的持在手里，我們的商業(yè)物業(yè)有很多的硬上。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的很多的樓盤(pán)是不會(huì)有人要的。全世界我們了解了，包括香港和臺(tái)灣，沒(méi)有法律明確的限制，但是事實(shí)上沒(méi)有人這么做，除了臨界的商鋪。這么分割的賣(mài)，將一個(gè)綜合的物業(yè)賣(mài)在國(guó)外是絕無(wú)僅有的，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，經(jīng)常是九個(gè)字起步晚、發(fā)布快、問(wèn)題多。我們盲目的追求大體量的開(kāi)發(fā)，諸位可能也注意到了紐約時(shí)報(bào)的報(bào)道，預(yù)言未來(lái)五年年內(nèi)十個(gè)重大的購(gòu)物中心有五個(gè)在中國(guó)，他是想說(shuō)明這個(gè)國(guó)家的人喜歡大，大可以說(shuō)明有影響力。有人采訪一個(gè)地產(chǎn)老板，問(wèn)為什么購(gòu)物中心這么大，他回答我們的老板想作一點(diǎn)名稱(chēng)歷史的事情。大要有討論的，什么條件下大。香港的太古城是非常有名的開(kāi)發(fā)商，在香港過(guò)去十多年開(kāi)發(fā)的商業(yè)總量有25萬(wàn)平方米左右，太古城太古廣場(chǎng)都是他們開(kāi)發(fā)的，但是在中國(guó)，內(nèi)地這一塊，現(xiàn)在在廣州也開(kāi)始做了，只敢作一個(gè)10萬(wàn)平方米的物業(yè)，他說(shuō)，太大的我做不了，別人怎么做我不清楚。他們?cè)诤芏嗟某鞘心玫氐臅r(shí)候，別人都說(shuō)越大越好，只有你說(shuō)不能大，因?yàn)榇笠⒃趦蓚€(gè)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上。第一當(dāng)?shù)氐娜丝谟卸嗌佟：芏喽⑷€的城市，都在做40萬(wàn)、50萬(wàn)的商業(yè)，你這個(gè)城市不到50萬(wàn)的人口，誰(shuí)來(lái)銷(xiāo)售，他說(shuō)我可以輻射，例如蚌埠，做了安徽第一條商業(yè)街，我可以輻射整個(gè)安徽省。河北也作了，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，他說(shuō)停車(chē)場(chǎng)也有沈陽(yáng)的車(chē)，這說(shuō)明他們不考慮市場(chǎng)的承受能力和實(shí)際的情況。

每個(gè)城市都是有錢(qián)的，他們很多人都不告訴你。我是知道的，他們是沒(méi)有數(shù)據(jù)盲目的開(kāi)發(fā)。家樂(lè)福在蘭州開(kāi)發(fā)的時(shí)候，首先了解國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，還要看國(guó)家的規(guī)劃部門(mén)看一看城市的規(guī)劃是怎樣的，我們沒(méi)有，我們對(duì)市場(chǎng)的了解基本上來(lái)自媒體的間接報(bào)道，沒(méi)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)，同時(shí)還要考慮商業(yè)的資源整合能力。你建這么大的商場(chǎng)誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)，有的人說(shuō)，我這個(gè)地方已經(jīng)規(guī)劃了，一邊是沃爾瑪一邊是百勝，一邊是星巴克。

前段時(shí)間我到烏魯木齊，他們說(shuō)是否可以讓家樂(lè)福到我們這里開(kāi)商場(chǎng)，我問(wèn)家樂(lè)福他們說(shuō)三年不考慮，因?yàn)楝F(xiàn)代的物流配送達(dá)不到。如果沒(méi)有集團(tuán)的配送，它的競(jìng)爭(zhēng)力是體現(xiàn)不出來(lái)的。所以說(shuō)我們的商業(yè)建大的容量缺少市場(chǎng)的基礎(chǔ)，也缺少商業(yè)整合能力的判斷，也缺少資金。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高貢獻(xiàn)。

高貢獻(xiàn)是一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是多邊性的，帶動(dòng)周邊地價(jià)的升值。青海集團(tuán)的老總說(shuō)在北京有一個(gè)物業(yè)，跟百聯(lián)物業(yè)簽定合同后，周邊的物業(yè)都升值了。帶來(lái)地價(jià)的價(jià)值。另外，可以創(chuàng)造很多的就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠持續(xù)的做稅收的貢獻(xiàn)給地方政府，也是形象工程，繁榮的商業(yè)城市，面貌重要的展示部分，所以是高貢獻(xiàn)的工程。如果做得不好，也是高破壞的工程。因?yàn)樵谑兄行模赇伒归]后有很多的供應(yīng)商無(wú)法收回貨款，帶來(lái)一系列的社會(huì)問(wèn)題，很多的店鋪賣(mài)給投資者，他們已經(jīng)將資金收了回去，所以不好的商業(yè)物業(yè)破壞性很強(qiáng)。

高投入的行業(yè)，資金需求很大，成功的商業(yè)物業(yè)都要持有物業(yè)，沒(méi)有足夠的資金不能持有，銀行的貸款一、二年就已經(jīng)收回，另外還是高風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)項(xiàng)目作壞了以后，什么作用都沒(méi)有。我們的住宅做得不好，可以低價(jià)銷(xiāo)售，不好的商業(yè)物業(yè)就是一個(gè)爛尾樓，過(guò)了高風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)才會(huì)有高回報(bào)。

主持人：中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)好的產(chǎn)品很少，風(fēng)險(xiǎn)極高，他風(fēng)險(xiǎn)大家不要做商業(yè)地產(chǎn)，什么是好的產(chǎn)品，我在北京居住，說(shuō)實(shí)話聽(tīng)孫紅斌說(shuō)，北京沒(méi)有好的房屋，我是認(rèn)同的。北京是沒(méi)有好的房屋，什么是好的房屋，幾位專(zhuān)家和地產(chǎn)商有不同的看法，有的說(shuō)是綠色健康、節(jié)能，黎總說(shuō)還是營(yíng)銷(xiāo)吧，王秘書(shū)長(zhǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也不認(rèn)同好的產(chǎn)品。我聽(tīng)了半天觀點(diǎn)不一樣，雖然沒(méi)有直接的爭(zhēng)論，實(shí)際上是有爭(zhēng)論的。由于時(shí)間的關(guān)系，今天的討論、對(duì)話到此結(jié)束。

王永平：好的商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)正處于一個(gè)比較好的空間，但是我們的市場(chǎng)環(huán)境還不理想，包括REITS的概念，很多的開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)不了解，沒(méi)有實(shí)行定單開(kāi)發(fā)，我們不是不需要商業(yè)地產(chǎn)，我們的前景是非常好的，但是我們要認(rèn)真的做，商業(yè)地產(chǎn)是很復(fù)雜的是商業(yè)和地產(chǎn)的高級(jí)形式，我們可以不懂得商業(yè)，但是做商業(yè)要懂得商業(yè)，要找專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)來(lái)做，知道商家的需求是什么？

黎振偉：沒(méi)有市場(chǎng)沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)，什么產(chǎn)品都是白作的。

主持人：非常感謝各位，今天的訪談到此結(jié)束。