【編者按】伴隨著中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那么，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。

觀點地產網 陳業 彭飛 “調控當然會對公司產生一些影響，對產品定位、市場推廣，包括服務方面會有一定的影響。我們也在積極調整，希望能夠適應國家的政策”。

自宏觀調控至今，多數房地產開發企業都在謀求轉型，香港上市房企沿海家園是其中一例。

據沿海家園戰略管理部總經理陳昕介紹，沿海家園的轉型簡單來說是商業模式的轉型，即從房地產開發商向房地產運營服務商轉型。

在陳昕看來，開發商和服務商最大的差別在于，傳統意義上的開發商在價值鏈上的活動基本是封閉的，而服務商做的嘗試是把價值鏈開放化。

沿海家園旗下共有四大板塊業務為開放房地產價值鏈“效力”，分別為：沿海創投、沿海基金、沿海地產和沿海綠科，并創新性地將城市發展運營服務、金融管理服務、房地產項目開發運營服務、房地產工程管理服務和健康住宅技術實施服務等價值鏈進行整合，形成了一套有別于傳統房地產開發模式的“沿海商業模式和組織管控模式”。

上述四個板塊業務的利潤來源結構實際上是分段的，例如：在投資這一塊，當拿完地以后，可以把一部分股權轉讓給到別的投資者，因而很快能夠把投資回收；在基金這一塊，融資以后可以做基金管理，可以收基金的服務費；在地產開發運營服務方面，可以收取運營服務費；在工程管理服務階段，可以通過施工組織獲取承包的管理費用。

值得一提的是，沿海家園在拿地方式上一直是采取合作拿地模式，陳昕透露，這樣做的原因是因為房地產價值鏈的開放程度不一樣，企業的資產使用方式不一樣。

雖然為適應政策走勢，沿海家園一直在努力轉型，但談及大多數房企普遍看好的商業地產，陳昕則表示，沿海家園沒有往商業地產方面發展的想法，會持續做住宅產品。

之所以不考慮發展商業地產，陳昕認為，主要是出于兩方面因素考慮：一是中國住宅需求基本面沒有改變；二是商業地產產能有過剩跡象。

　　以下為觀點地產新媒體專訪沿海家園戰略管理部總經理陳昕先生實錄：

觀點地產新媒體：沿海在轉型方面的情況怎么樣？是什么樣的原因促使沿海想要做這樣一個轉型？

陳昕：簡單來說是商業模式的轉型，即從房地產開發商向房地產運營服務商轉型。

所謂的開發商和服務商有這樣一個差別，房地產實際上是價值鏈的整合者。一般來說，傳統意義上的開發商在這個價值鏈上的活動基本是封閉的，自己拿錢去投地，自己做產品定位，而服務商做的嘗試是把這個價值鏈開放化。

我們現在旗下有四大板塊業務，第一是城市發展運營服務，第二是金融管理服務，第三是房地產項目開發運營服務，第四房地產工程管理服務和健康住宅技術實施服務。

實際上我們可以分段周轉，比如說投資這一塊，當拿完地以后，可以把一部分股權轉讓給到別的投資者，因而很快能夠把投資回收；在基金這一塊，融資以后可以做基金管理，可以收基金的服務費；在地產開發運營服務方面，可以收取運營服務費；在工程管理服務階段，可以通過施工組織獲取承包的管理費用。

所以，我們的利潤來源結構實際上是分段的，相對而言周轉速度會快，我們已開始做這方面的嘗試。

簡單來說，沿海的轉型一是定位的轉型，二是周轉方式的轉型，三是盈利來源方式的轉型。所有這些東西歸納起來，我們叫做輕資產模式。所謂的輕資產模式，就是不會全資去持有并且封閉式地開發一個項目，而采取小股東+管理服務的模式，這就是輕資產運作。

觀點地產新媒體：沿海主要是通過什么樣的方式來發展自己的基金業務？

陳昕：我們有自己的基金公司，而且也通過不同的渠道發行了自己的產品。去年成功發行了沿海的基金，而且這個基金已經投資到了沿海的項目中。

這只基金的規模是2.6億，通過社會募集，其中2.5億已經投入到項目中，目前該基金是封閉管理期，未到退出階段。

觀點地產新媒體：沿海有沒有發展商業地產的想法？您怎么看現在企業把重心放在商業地產方面？

陳昕：目前沿海沒有往商業地產方面去發展的想法，我們會持續在住宅方面做。

要從幾個方面去看：第一，雖然國家對住宅調控這么多年，但是中國住宅需求基本面沒有改變。。所以從這個方面來看，為什么要從住宅轉到商業？

第二，商業地產難道不過剩嗎？中國現在有多少大型的商業項目在建？有多少城市的人均商業面積已經超過了這個城市GDP和社會零售額相匹配的零售面積？

觀點地產新媒體：沿海如何利用自己的優勢去尋找一些比較適合的項目？

陳昕：一方面要盡可能在已有的城市里面發展項目，因為畢竟公司還是有管理半徑的問題，我們現在在環渤海、長三角、珠三角，加上武漢和重慶兩個城市，是三加二的模式；第二，要發揮一級開發和二級開發聯動的模式；第三，要與長期合作伙伴繼續保持策略聯盟的關系。

觀點地產新媒體：在尋找項目的過程中，因為要取得投資方的意見，會不會對項目的進展造成一些影響？

陳昕：沒有，因為在投資階段就要和投資人一起評估項目的風險，評估收益，評估雙方合作的條件。如果能夠達成共識就合作，如果不能達成共識就不做，所以也不存在后面操作的過程。

而且，如果大家共同投資以后，實際上項目是由沿海來負責運作的，投資方只會參與一些財務監控方面的事情，不會具體參與項目的開發計劃、產品定位、設計管理等。

觀點地產新媒體：一、二級聯動對企業拿地有優勢，在這個過程中沿海比較有特色的地方或者優勢是什么？

陳昕：特色的地方是沿海有資源整合能力，很多投資者都一直和我們在合作，我們也和他們保持了良好的關系。我們簽署的投資收益基本上能夠兌現，所以是長期的合作伙伴，比較穩定。

觀點地產新媒體：沿海的區域選擇上有沒有標準？

陳昕：因為投資還是要看市場的機會，看收益和風險，沒有一個明確的標準，只是優先關系，我們會重點考慮長三角、珠三角、環渤海這些區域。

觀點地產新媒體：沿海項目比較分散，會否不利于集團對項目的管理？

陳昕：是有這個問題，所以我們盡可能做城市聚焦的概念，聚焦管理成本會更低一些，也能夠形成規模效應。

觀點地產新媒體：文化地產、旅游地產這些方面是不是也有很好的發展機會？

陳昕：我們認為這些方面有比較良好的機會，所以公司也一直在思考做產業地產。比如說教育、醫療、旅游，這方面的市場會隨著經濟的發展、城市的發展、居民收入提高而不斷發展，有很大的潛力，所以我們在研究這些事情，也在嘗試和一些國外機構進行合作性的探討。

目前還處于探索階段，一方面在研究這些產業發展的特點；另一方面，和國外一些比較好的產業地產公司進行接觸，進行協商；第三，也與很多城市政府進行探討，看看能不能發展這方面的項目。

觀點地產新媒體：在做產業地產的這個過程中，可能也會涉及到一些具體的選擇，沿海會更側重于哪方面？

陳昕：現在很難說側重點，因為還在探索階段，不知道走出來的路會怎么樣。如果整個發展情況不錯，公司肯定會加大這方面的業務比重。

這對沿海來說屬于機會型的業務，如果機會好就大力發展，如果機會不好就暫緩一下，這需要一個判斷條件。

觀點地產新媒體：調控到現在，公司在住宅開發方面是不是也受到了影響？

陳昕：調控當然會對公司產生一些影響，對產品定位、市場推廣，包括服務方面會有一定的影響。我們也在積極調整，希望能夠適應國家的政策。

調控政策總體來看是要把投資和投機性需求擠出市場，在擠出過程中，改善型住宅是被誤殺的，所以現在我們產品結構中，已經完全排斥了投機和投資性的需求。

我們的產品能夠適應市場的變化，從銷售情況來看，還是跟市場保持同步的增長。

觀點地產新媒體：沿海投資項目的資金來源主要是靠一些項目上的收益，還是其他的融資渠道獲得資金？

陳昕：我們是輕資產模式，不會全資持有一個項目。當然，資金來源是多渠道的，但以自有資金為主。

觀點地產新媒體：主要通過哪些方式來改善負債結構？

陳昕：第一是會加強銷售、加強回款；第二是有形資產的變現；第三，以低成本的資金代替高成本的資金。

觀點地產新媒體：今年有很多房企通過海外上市和發債來獲得資金，怎么看這股融資潮？

陳昕：為什么這么多公司排隊上市？上市能夠解決幾個問題。第一個，資產估值會得到增加，原來的股東資產馬上會有倍數的膨脹；第二，IPO募集到的資金是沒有成本的。因此，能夠上市當然好，這是最好的發展機會。

上市以后，公司的管理規范要加強，畢竟是從不透明變成透明，所以對整個公司的治理改善還是有很大的幫助，因為有很多人的眼睛盯著你，資金不能亂用。

觀點地產新媒體：沿海在這方面會不會有一些動作，會不會在海外市場發債融資？

陳昕：應該會有，但是具體不太清楚。因為上市公司能夠把優勢發揮出來，在資本市場有更多的融資渠道。海外債券的成本是很低的，再加上人民幣升值，拿到錢也就升值了，但融資要與公司的業務發展相匹配。

同時，還要分析發債以后對公司財務結構有多大的影響，從另外一個方面去思考、評估，如果是能夠滿足公司的發展，又能夠在財務上有這種機遇，我覺得當然可以去嘗試。

觀點地產新媒體：今年博鰲房地產論壇主題是“改革時代的地產新力量”，您怎么理解地產新力量？

陳昕：城鎮化應該是未來房地產增長的主要力量。從2000年到2010年，是中國房地產的黃金十年，這主要是因為人口的紅利。2010年之后，主導房地產增長的力量應該是人口的遷移，這是中國房地產增長的主導力量。

在人口在遷移的過程中，整個市場上會出現多元化的需求，有就業的需求、有產業升級的需求、有居住生活的需求、有養老、旅游、醫療的需求。所以，未來十年中國房地產的新興力量是城鎮化，而城鎮化帶來市場需求的多元化。

文章來源：觀點地產網http://www.guandian.cn/article/20130802/134935.html