由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦的2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨上市房企高峰論壇，于5月29日在香港盛大舉行。《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》以及2014中國(guó)房地產(chǎn)上市100強(qiáng)排行榜同期出爐，香港上市房企沿海家園(01124.HK)憑借出色的綜合實(shí)力連續(xù)四年榮登百?gòu)?qiáng)榜單，并在本次測(cè)評(píng)位中居第37名。沿海地產(chǎn)投資(中國(guó))有限公司執(zhí)行總裁陳昕在發(fā)布會(huì)期間，針對(duì)綠色地產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)型以及市場(chǎng)趨勢(shì)等問題接受了中房網(wǎng)獨(dú)家專訪。

從本次測(cè)評(píng)榜單來(lái)看，沿海家園(01124.HK)憑借出色的綜合實(shí)力在2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)榜單中位居第37名，并已連續(xù)四年榮登百?gòu)?qiáng)榜單。在陳昕看來(lái)，沿海今天所取得的成績(jī)，得益于企業(yè)的不斷創(chuàng)新。

陳昕表示，正是因?yàn)槠髽I(yè)在發(fā)展過(guò)程中，隨時(shí)關(guān)注著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展、市場(chǎng)的演變，包括政策的變化，再有效結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)新的環(huán)境，新的市場(chǎng)，對(duì)管理與產(chǎn)品和技術(shù)服務(wù)上進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，才使沿海地產(chǎn)在當(dāng)下激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于行業(yè)前列。

綠色地產(chǎn)需要培育過(guò)程

而在行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，也伴隨著企業(yè)理念的不斷升級(jí)。據(jù)了解，沿海地產(chǎn)很早便提出“綠色地產(chǎn)”的理念。那么，綠色地產(chǎn)在建設(shè)中與普通住宅相比面臨成本偏高等問題，作為上市企業(yè)，保證股東利益與做綠色地產(chǎn)之間如何平衡是企業(yè)不得不考慮的一個(gè)問題。

對(duì)此，陳昕坦言，在平衡股東利益和健康住宅的關(guān)系上，需要的是一個(gè)長(zhǎng)期和短期的平衡。如果現(xiàn)在不堅(jiān)持，將來(lái)很難做。

據(jù)了解，沿海地產(chǎn)在2004年的時(shí)候就已經(jīng)把產(chǎn)品方向確定為中國(guó)的健康住宅，陳昕認(rèn)為，健康住宅無(wú)論是對(duì)行業(yè)、還是消費(fèi)者而言，要有一個(gè)培育的過(guò)程。這些年沿海在健康住宅技術(shù)的運(yùn)用上面做了很多工作，企業(yè)自主研發(fā)的健康住宅十大體系中，大概有60多種健康住宅技術(shù)在不同的產(chǎn)品上運(yùn)用，同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)環(huán)保住宅的認(rèn)可度也需要培養(yǎng)。

陳昕認(rèn)為，在短期內(nèi)市場(chǎng)屬于一個(gè)培養(yǎng)階段，需要投入和發(fā)展，在這個(gè)階段不能強(qiáng)求回報(bào)。而當(dāng)整個(gè)社會(huì)發(fā)展到了一定階段的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)更加精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)化。人的經(jīng)濟(jì)收入到了一定程度后，會(huì)追求更舒適的住宅，那個(gè)階段的市場(chǎng)才會(huì)有相應(yīng)的回報(bào)，而這種回報(bào)是長(zhǎng)期的。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式

本次上市房企測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，上市房企償債壓力有所上升，行業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。沿海地產(chǎn)一方面擴(kuò)大融資渠道，加快銷售、控制投資步伐，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。另一方面，控制風(fēng)險(xiǎn)加快企業(yè)轉(zhuǎn)型。其實(shí)早在2011年，沿海就已經(jīng)在做轉(zhuǎn)型這樣的思考了與探討了，2012年沿海明確了整個(gè)公司的商業(yè)模式。

陳昕表示，沿海地產(chǎn)未來(lái)要完成從開發(fā)商到服務(wù)商，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，從全周轉(zhuǎn)到分段周轉(zhuǎn)，從封閉到開放，從單一開發(fā)利潤(rùn)到多元化服務(wù)利潤(rùn)等五大布局。

陳昕進(jìn)一步解釋，市場(chǎng)很大資源有限，他希望沿海未來(lái)扮演一個(gè)服務(wù)的平臺(tái)，為有實(shí)力的企業(yè)提供產(chǎn)品制造與管理運(yùn)營(yíng)的服務(wù)。包括旗下現(xiàn)有的基金公司，整個(gè)公司是一個(gè)完全開放的平臺(tái)，所以沿海將來(lái)的發(fā)展有可能想向這種平臺(tái)公司去發(fā)展。

而所謂的輕資產(chǎn)，就是在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，逐步擺脫傳統(tǒng)的從拿地到開發(fā)再到最后銷售的模式，并以靈活方式拓寬盈利渠道。

基于以上調(diào)整，未來(lái)沿海的利潤(rùn)會(huì)有一個(gè)比較大的改變，而將來(lái)的服務(wù)利潤(rùn)占比會(huì)越來(lái)越大，真正變成一家服務(wù)型公司，這樣整個(gè)公司的利潤(rùn)來(lái)源就變成開發(fā)利潤(rùn)+多元化服務(wù)利潤(rùn)，這就是沿海的一種轉(zhuǎn)變。

單邊上漲行情能難再現(xiàn)

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的高速增長(zhǎng)后，開始逐步進(jìn)入了調(diào)整期。銷售放緩、庫(kù)存新高、購(gòu)房者觀望情緒蔓延……降價(jià)傳說(shuō)不絕于耳，樓市下行態(tài)勢(shì)明顯。

在談到對(duì)目前市場(chǎng)的看法，陳昕認(rèn)為目前只是階段性調(diào)整，整個(gè)房地產(chǎn)基本面沒有改變，城市化進(jìn)程、人口紅利、剛性需求，包括人口遷移都會(huì)保持對(duì)住宅和商業(yè)的需求。未來(lái)一些城市的項(xiàng)目也會(huì)因市場(chǎng)發(fā)展而產(chǎn)生比較大的差異，以往單面上漲的行情以后很難看到了。

同時(shí)，陳昕坦言，銷售不好，回籠資金較慢，造成了開發(fā)企業(yè)對(duì)后市的信心不足，也進(jìn)一步地影響了開發(fā)商的購(gòu)地?zé)崆椤ｊ愱空J(rèn)為，今年市場(chǎng)的調(diào)整與國(guó)家信貸發(fā)放有很大原因，首次購(gòu)房的客戶要等很長(zhǎng)時(shí)間才能拿到按揭款，市場(chǎng)的萎縮與此有直接關(guān)系。目前市場(chǎng)的差異化已經(jīng)成趨勢(shì)，因此，陳昕建議調(diào)控也應(yīng)該差異化，因地因城市而議，不能“一刀切”。也希望金融政策支持首次置業(yè)和改善型需求，如果人的基本需求和渴望改善生活的需求得不到滿足，那么整個(gè)行業(yè)是不健康的。